Можно ли жить на заводе, а работать – в особняке?

Таинственная и мрачная атмосфера пустующих заводов всегда будоражила мое воображение. Особенно любопытно было узнать, почему во многих боевиках, «ужастиках» и даже в эротических фильмах типа «Девять с половиной недель» действие происходит на территории какого-то заброшенного завода или бывшей фабрики? «Наверное, так режиссерам сподручней, а может, и дешевле», – решила я.


Знаменитый московский салон самой
эксклюзивной мебели «Фабрика V.I.P»
отлично себя чувствует в старом
заводском цеху


И еще я завидовала киногероям, что могут позволить себе такое обширное, прямо-таки царское в смысле размера жилище. «С другой стороны, – размышляла я, – интересно, они действительно ТАК живут или заводской цех у них используется только как съемочная площадка?» А недавно один умный человек рассказал, что, когда работал в Германии, он снял помещение бывшей пожарной части и устроил там шикарную квартиру. Он художник по профессии, поэтому в бывшем «депо для пожарных машин» получилась отличная, стильная и просторная студия. Ну не умница ли?

И вот я подумала: «Можно ли, допустим, в Москве купить пустующий завод и устроить в нем уютное жилище?». Представляете, вы купили и отремонтировали, к примеру, бывший прокатный цех закрытого за ненадобностью металлургического завода и зажили там весело и счастливо, а главное – абсолютно не тесно! Вот это простор, вот это плацдарм для слетов родственников и друзей! По квартире можно перемещаться на самокате, роликах и даже на небольшом автомобиле, а если не полениться и проложить рельсы, можно пустить небольшой трамвайчик с остановками у туалета, ванной комнаты или спальни. Еще недавно такое показалось бы советскому человеку полным бредом. А что теперь? Теперь в принципе возможно все.

Точнее, почти все. Потому что примеры про завод и пожарное депо хотя и не плод моего воспаленного воображения, но все-таки картинки из «ненашей» жизни. Я выяснила, что пока таких прецедентов в Москве не было.

На самом деле гораздо чаще встречаются случаи перевода жилых помещений в нежилые. Это в смысле, когда из какой-нибудь квартиры на первом этаже, непригодной для нормальной жизни, делают, к примеру, магазин или офис, или еще что-нибудь в том же духе. Но для начала определимся, что по российским меркам жилое, а что нежилое помещение.
Жилые помещения

К помещениям, пригодным для жилья, наше жилищное законодательство относит:
жилые дома (в том числе и многоквартирные);
коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания;
отдельные квартиры;
иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в коммунальных квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах.

Учет такого рода недвижимости осуществляют, как правило, территориальные бюро технической инвентаризации – БТИ.

Правда, требования, предъявляемые к жилым помещениям, разные. Очень часто это зависит от «места действия». Допустим, в поселке Верхнее Кукуево дома с удобствами во дворе и «водопровод» в виде замшелого колодца – обычное дело и вообще норма жизни. А в Москве такой заскорузлый вариант не пройдет. Наши понятия о комфорте иные: мы хотим иметь в квартире как минимум горячую воду, унитаз в теплом сортире и плиту на кухне.

Итак, жилым московским помещением считается такое, в котором имеются канализация, электричество, водопровод, центральное отопление и газ.

С другой стороны, по существующим требованиям в московской квартире вы никогда не сможете разводить лошадей, свиней и прочую крупногабаритную живность. Вам не разрешат организовать кустарную фабрику, скажем, по плетению лаптей. Квартира годится только для жилья. Так что не прав, ох не прав был профессор Преображенский из булгаковского «Собачьего сердца», разместивший в своей квартире операционную. И тут товарищ Швондер оказался недостаточно бдителен и расторопен. Сегодня за подобное самоуправство заплатил бы профессор штраф или даже был бы вызван в суд. А там, глядишь, и из квартиры за такое «нежилое» дело могли бы выселить.
Нежилые помещения


Может быть, когда-нибудь в этих магазинчиках
кто-то устроит свои апартаменты


К числу нежилых помещений относятся уже упомянутые заводы и фабрики, склады, магазины, подвалы, чердаки, офисы и прочие общественные помещения.

Но не только. К их многочисленным рядам могут примкнуть и жилые помещения, если их признают непригодными для проживания. Пополнение нежилого фонда бывшим жилым (например, бывшими квартирами) происходит так: в соответствии с графиком и порядком, определенным Советом Министров РСФСР еще в середине 80-х годов, периодически обследуется состояние жилых домов и помещений. После проверки некоторые из них, дотоле населенные мирными гражданами, могут быть признаны не соответствующими санитарным и техническим нормам и переведены в разряд нежилых*.

* П.п. 2.2, 2.3, 2.4 «Положения об оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания», утвержденного Приказом министра жилищно-коммунального и бытового хозяйства РСФСР № 529 от 05.11.85.

Это бывает в следующих случаях:

а) если жилые помещения находятся в таких домах, где по соседству работают предприятия, учреждения или грохочет какое-нибудь оборудование (скажем, под вами на первом этаже здания расположена мастерская или магазин). Если по этой причине в вашей квартире очень шумно, а воздух не соответствует санитарным нормам, она может перекочевать в разряд нежилого помещения;
б) если жилые помещения находятся в домах, непригодных для проживания и предназначенных под снос;
в) если жилые помещения не сильно благоустроены, с точки зрения горожанина, разумеется (в них отсутствуют канализация, водопровод и прочие городские удобства);
г) если жилые помещения пребывают в аварийном состоянии (скажем, велик риск того, что на голову может обрушиться потолок).

Итак, жилое помещение признано «некондиционным». Далее возможны варианты:

1. Оно может быть отремонтировано собственником или арендатором (наберитесь терпения и вы узнаете, кто это такие).
2. Бывшие жилые здания и помещения могут начать вторую жизнь в виде магазинов, офисов, парикмахерских и т.д.
3. Если зданию уже ничем помочь нельзя и ремонтировать его невыгодно (бывают случаи, когда построить новый дом дешевле, чем реконструировать старый), его вычеркнут из «списка живых» и сотрут с лица земли, то есть разрушат.

Кстати, специалисты мне сказали, что сейчас чаще переводят помещения именно из нежилого фонда в жилой. Например, многие квартиры, ранее считавшиеся нежилыми , заселяются счастливыми новоселами. А вполне имущие москвичи с удовольствием перебираются жить на чердаки, которые за границей называют более изысканно – мансардами. Это хороший способ расширить свою жилплощадь по вертикали. Но сначала, понятно, нужно пережить ремонт, причем капитальный ремонт!
К вопросу о ремонте


На первом этаже этого дома раньше был продуктовый
и винно-водочный магазин (снимок слева).
Сейчас здесь просторные современные квартиры


Как правило, перевод помещения из одного состояния в другое не обходится без ремонта. Но для начала на него нужно получить разрешение Межведомственной комиссии, пройдя все семь этапов, о которых мы расскажем. Более того, комиссии нужно представить проект переоборудования помещения, согласованный в МосжилНИИпроекте и других инстанциях. О том, как грамотно составить и согласовать проект, мы поведаем как-нибудь в другой раз. Сейчас речь о другом.

После положительного решения вашего вопроса на Межведомственной комиссии вы обязаны сделать ремонт в установленные сроки. Затем его соответствие с проектом проверят сотрудники Бюро технической инвентаризации. Если после пристального изучения они признают ваше будущее жилище безопасным и пригодным для проживания, можете в принципе перевозить любимые тапочки, кошку и мебель.

Но мы еще не все рассказали, до переезда пока далеко. Например, вы решили купить квартиру или устроить офис в старинном особняке столетней давности. Так вот, в таких «пожилых» домах перегородки и перекрытия между этажами обязательно деревянные. Для этого брали балки сечением 30х30 см и длиной 6–8 метров, металлические конструкции начали применять только в конце прошлого века.


Так помещение магазина выглядело до ремонта (снимок слева).
А так теперь выглядит отремонтированная квартира (снимок справа)


Скорее всего, вам захочется сделать красивые полы, выложив их кафелем или мрамором (по существующей технологии пол сначала заливают бетоном). А теперь посчитаем. Вес пола площадью, например, около 120 м2 равен примерно 120 тоннам. Добавьте сюда вес межкомнатных кирпичных перегородок (25–30 тонн). Сложите обе цифры –и ужаснитесь. Никаких сомнений: деревянные балки такой груз ни за что не выдержат. Так что прежде чем украшать свежекупленный особнячок, советуем хорошенько все взвесить (в прямом смысле слова). А лучше, если денег хватит, сделайте капитальный ремонт, заменив старые конструкции новыми.

А теперь внимание! Любые работы по изменению несущих строительных конструкций или инженерных систем здания разрешаются только при наличии проектной документации, которую разрабатывают организации, имеющие на это лицензии. Более того, прежде чем в здании что-то сломать (или, наоборот, построить), нужно согласовать этот решительный шаг с органами государственного надзора и эксплуатационно-техническими службами, отвечающими за безопасность эксплуатации этих конструкций и систем. Если ваша перестроечная деятельность затрагивает несущие конструкции здания, то свои смелые замыслы вы обязаны согласовать в Мосгорэкспертизе. Иначе – никак. Так что, как видите, сделать ремонт по всем правилам – дело весьма долгое, муторное и непростое.
Правдивая история из жизни

Как всякая нормальная российская гражданка, я моментально прикинула: «Наверняка как-то все же можно подсократить все эти мытарства. Если, например, денег дать кому надо – может, процесс и быстрее пойдет?».

Эти мысли моментально подтвердились. Надо сказать, я девушка дотошная и к порученной работе всегда отношусь с большим рвением. Поэтому, когда собирала материал, то с кем бы и о чем бы я ни беседовала, наш разговор упорно сводился к теме жилых и нежилых помещений. Друзья тихо сатанели, но чтобы хоть как-то сгладить возникшее между нами отчуждение, терпеливо выуживали из памяти истории о людях, которым пришлось столкнуться с подобными проблемами. Вот, к примеру, одна из них.

Один «новый русский» поднакопил деньжат и решил к предстоящему рождению наследника сделать жене подарок – купить квартиру. Подыскивал, понятное дело, по своему вкусу и понятию. Особенно герою этой истории хотелось, чтобы квартира была на первом этаже: парень он из простых, из деревенских, тяга к земле у него в крови, верхотуру и тесные панельные типовые квартиры его широкая душа никак не принимала. Но окончательно покорили его сердце размеры жилой площади («побогаче будет даже, чем у босса») и отдельный вход с фасада здания («Да я, в натуре, всю жись мечтал у входа швейцара поставить, чтоб честь отдавал»).

И все бы ничего. Но буквально в последний момент выяснилось: в квартире раньше находился офис, и помещение считалось нежилым. А время идет, Мане скоро в роддом… Парень оказался нежадный, любящий жену. Дал пачку «зелененьких» агенту по недвижимости и сказал: «Действуй, братан!» «Братан» команду понял, и через два месяца новые хозяева отмечали новоселье.

Что говорить, такое случается только в отдельных (и мной как законопослушной гражданкой в целом осуждаемых) случаях. Если лишних денег нет, то придется пойти другим путем. Дли-и-инным-предлинным, но зато честным.
Честный путь, или хождение по мукам

Ну, поехали? В каком направлении двигаться? Двигайтесь за консультацией в Межведомственную комиссию (МВК) по использованию жилищного фонда.

Запомните, что бывает городская Межведомственная комиссия и местные МВК в каждой управе и префектуре.

МВК территориального управления (т.е. управы) рассматривает вопросы, связанные с временной непригодностью жилых помещений на своей территории. Этим же занимается и МВК административного округа (префектуры), но она еще принимает решения о переводе жилых помещений в нежилой фонд, и наоборот. В компетенцию городской Межведомственной комиссии входят все вышеперечисленные вопросы. Кроме того, она:
согласовывает и утверждает принятые решения в Департаменте муниципального жилья и в Фонде имущества правительства Москвы;
контролирует работу территориальных МВК. Не дай Бог они неправомерно используют жилые помещения или необоснованно спишут их в разряд нежилых. Тогда городская МВК примет меры и вернет помещения в жилищный фонд города;
занимается рассмотрением жалоб организаций и граждан по вопросам решения межведомственных комиссий административных и муниципальных округов.

Обращаю ваше внимание: если речь идет о целом доме, то решение о его переводе принимает только городская МВК. Так что если вы занимаетесь переводом из одного состояния в другое отдельного здания, вам прямая дорога в городскую МВК. Если особняк вам не нужен и ваши запросы поскромнее (комната или квартира, к примеру), спокойно идите в МВК территориального управления или административного округа.

В МВК помимо короткой консультации вы получите план дальнейших мытарств в виде перечня документов, которые нужно собрать, чтобы представить на рассмотрение для вынесения окончательного приговора.

Перечень документов, которые нужно будет собрать и представить на рассмотрение МВК (действителен как в случае перевода жилого помещения в нежилое, так и наоборот):

1. Заявление собственника или балансодержателя помещения с указанием причин, побудивших его обратиться с соответствующим заявлением.
2. Справки из ДЕЗа (Дирекции единого заказчика).
3. Технический паспорт на строение (или выписка из техпаспорта), поэтажный план и экспликация, подготовленные БТИ (Бюро технической инвентаризации).
4. Заключение органа Госсанэпидемнадзора (Государственного санитарно-эпидемиологического надзора) о возможности изменения функционального назначения помещений.
5. Заключение органа Госпожнадзора (Государственного пожарного надзора).
6. Техническое заключение собственника дома или, по его поручению, балансодержателя.

Этап первый:

Заявление собственника (или, по согласованию с собственником, балансодержателя или арендатора помещения). Пишется, как правило, на листе белой бумаги. В нем вы живописно-казенным языком излагаете свое намерение о переводе помещения. Заявление обязательно должно быть согласовано с собственником.

Кто же такой этот таинственный собственник? Им могут быть государство, муниципальные образования, юридические или физические лица. То есть тот, кто владеет, пользуется и распоряжается имуществом. Если собственник сдает помещение в аренду, то пользователем и владельцем может быть и арендатор.

Собственник жилого помещения:
владеет, то есть является балансодержателем этого помещения. Иными словами, отвечает за ремонт, эксплуатацию и восстановление помещения, здания и т. д.
пользуется помещением – живет в нем, сдает в аренду, наем и т. д.
распоряжается им – может подарить, продать и т. д.

Если вы арендуете помещение или квартиру и хотите ее, например, перевести в нежилой фонд или наоборот, то ваше заявление обязательно должно быть согласовано с собственником помещения или квартиры. Если он не является «по совместительству» и собственником дома, то вам нужно будет пройти еще одно согласование. Собственник дома поставит росчерк «согласен» на вашем заявлении, если вы не нарушаете покой и безопасность остальных жителей и не нанесете ущерба зданию.

Этап второй: получение справок о помещении в ДЕЗе (Дирекции единого заказчика).

Второй этап – не проще первого. Вам предстоит взять справку в паспортном столе ДЕЗа, подтверждающую отсутствие на переводимой площади живых душ. То есть нужно подтверждение, что весь народ, ютившийся до этого в данном помещении, обеспечен не менее роскошными условиями жилья (выписка из домовой книги). В бухгалтерии ДЕЗа вам выдадут копию финансово-лицевого счета.

Этап третий: БТИ, поэтажный план, экспликация, технический паспорт.

На третьем этапе предстоит поход в районное БТИ (Бюро технической инвентаризации). При себе вы должны иметь заявление собственника или балансодержателя, полученное на первом этапе ваших мытарств.

В БТИ физическому лицу нужно заполнить заявление (бланк выдается на месте). В заявлении укажите свой адрес, паспортные данные и перечислите те документы, которые вы жаждете получить в БТИ. От юридического лица требуется гарантийное письмо на фирменном бланке (в двух экземплярах) с подписью руководителя и главного бухгалтера организации. В нем указываются вид работ, адрес объекта, банковские реквизиты и контактные телефоны.

Вы оставляете заполненный бланк или гарантийное письмо в БТИ, потом вам светят долгие мучения в очередях. Не исключено и любимое национальное «развлечение» – «предварительная запись в шесть часов утра». Не пройдет и двух недель (иногда больше), как вы получите долгожданный джентльменский набор: технический паспорт или выписку из него (несколько листов, где сказано, в каком состоянии находится помещение вашей мечты и какова его цена), поэтажный план и экспликацию (словесное описание поэтажного плана). Срок действия этих документов для физических лиц – 3 месяца со дня подписания, для юридических – 12 месяцев.

Процесс получения справок можно несколько ускорить, если вам удастся растопить сердца работниц БТИ мольбами и намеками на вознаграждение. Впоследствии свои обещания придется выполнить, поскольку встреча с ними на вашем пути не последняя.

Этап четвертый: заключение органа Госсанэпидемнадзора.

При прохождении этого этапа вам следует написать заявление (письмо) в городскую или окружную СЭС (в зависимости от того, в комиссии какого уровня решается ваш вопрос) с просьбой направить комиссию по указанному адресу. Заметьте, комиссия заботится прежде всего о вашем здоровье и безопасности. Ее волнует все: уровень радиации в помещении, достаточно ли в нем света и солнца, нет ли неприятных запахов (химических, например), не будут ли вас беспокоить посторонние шумы и вибрации.

Оценив обстановку, комиссия вынесет приговор в виде заключения. Понятно, великие дела не вершатся в один день. И тем более на голом энтузиазме: заключение выдается бесплатно. Ясно, что быстро собраться вместе всем участникам комиссии – задача нереальная. Обязательно кто-нибудь заболеет, кто-то уйдет в отпуск, а кому-то просто будет некогда. Поэтому делайте выводы. Минимальный срок остановки на этом пункте – две недели.

Этап пятый: заключение органа Госпожнадзора.

На этом этапе придется иметь дело с Государственным пожарным надзором. Также, как и на предыдущем этапе, вы должны пойти или в городское, или в окружное, или в региональное управление Госпожнадзора. Там нужно написать заявление, предоставить заявление собственника или балансодержателя и документы, полученные в БТИ.

Наконец-то вы дождались светлого дня, когда в ваше помещение нагрянут пожарные. Они изучат его с профессиональной точки зрения, причем совершенно безвозмездно.

Какие требования у пожарных? Если речь идет, к примеру, о переводе жилого в нежилое помещение (допустим, бывшей квартиры в жилом доме), то она должна быть полностью «самостоятельной» с точки зрения пожарной безопасности. Вот лишь некоторые требования пожарных: помещение обязано иметь автономную вентиляцию, водоснабжение и отопление, должен быть изолированный выход на улицу, подход к лифтам и лестницам.

Если же вы переводите помещение из нежилого в жилое, то хлопот поменьше. Одно из главных требований – обеспечить свободный доступ электрикам к распределительному щитку, и ни в коем случае не нужно разводить костры в квартире. Про костры – шутка.

Этап шестой: техническое заключение собственника дома.

Наконец-то пришло время, когда вы с ворохом бумажек идете к собственнику дома (если вы и есть собственник дома, то эта встреча вам ни к чему). После тщательного изучения и подробного анализа макулатуры, которую вы принесли, вы получите очередную бумажку – техническое заключение. В этом документе собственник должен написать, что, по его мнению, данный перевод возможен. Или не получите, если собственник считает, что помещение по каким-то параметрам не соответствует санитарно-гигиеническим, пожарным и прочим требованиям. Или пан, или пропал. На том погоня за документами окончена. Почти поздравляем. Потому что это еще не все.

Этап седьмой: согласование в Межведомственной комиссии.

Теперь рассмотрением вашего вопроса займется Межведомственная комиссия.

Я уже говорила, в какую комиссию в каком случае нужно обращаться. Если речь идет об отдельном помещении, то в МВК управы или префектуры. Если вы решаете вопрос о переводе в разряд жилого (или нежилого) целого здания, то идите в городскую МВК.

В последнем случае ожидание может затянуться. Сами подумайте, сколько дел у городской комиссии! А тут вы со своими проблемами*.

* Узнать о сфере компетенции комиссий разных уровней можно в приложении № 1 к распоряжению первого заместителя премьера правительства Москвы от 12 января 1995г. № 15-РЗП.

Возможно, вы не согласны с решением МВК. Знайте, что в двухнедельный срок его можно обжаловать в вышестоящих межведомственных комиссиях. Самой главной считается городская комиссия. (Если вы никак не согласны и с ее решением, обращайтесь в суд.)

Допустим, этот этап вы прошли успешно. Поздравляю. Теперь уже окончательно. Вы получаете распоряжение префекта (если дело рассматривалось в МВК административного округа), распоряжение Департамента муниципального жилья (если это была городская МВК). Если же вы переводите целый дом в нежилой фонд (или, напротив, собираетесь сделать из него «скромненькую» многоэтажную квартирку), то вопрос считается решенным только после постановления правительства Москвы.

С этим распоряжением отправляйтесь снова в БТИ, там внесут в технический паспорт все изменения, которые произошли с вашим помещением. Далее вы передаете документы в Департамент муниципального жилья или в Фонд имущества города Москвы. Там, в свою очередь, внесут произошедшие изменения в базу данных.

Вы сделали это! Ваш поступок с полным основанием можно назвать героическим. Отлично, но на всякий случай имейте в виду, что можно не бегать по инстанциям самому. Даем совет, обратитесь лучше в фирмы, которые на этих вопросах специализируются. В Москве их немного, но 4–5 наберется. За отдельную плату они взвалят ношу на свои плечи. Пусть у них голова болит.

А как же заводы? Если вы заинтересовались проблемой перевода нежилых помещений в жилые и наоборот, мы обязательно поведаем о том, как правильно прирастить к своей жилплощади мансарду, подвальчик или скромненькую фабрику, как сделать в бывшей квартире офис, магазин или склад. Но – об этом потом.

Автор благодарит за консультацию ЗАО «Оргжилцентр» и АОЗТ «Мосимпекс-Сервис».

Анна Смирнова, Журнал "MATERIAL" №4 1999